Estimation d’un bien LMNP en résidence services : les documents utiles
Réaliser une évaluation de qualité est essentiel pour revendre votre investissement LMNP au meilleur prix dans des délais rapides.
Pour réaliser l’estimation la plus juste et sécuriser au mieux la revente, il est donc important d’étudier attentivement un certain nombre de documents propres à votre bien immobilier.
On fait le tour du propriétaire avec vous !
Les documents nécessaires pour évaluer la valeur d’un bien en LMNP
1. Le bail commercial en cours et éventuels avenants signés des deux parties
Pourquoi c’est important :
Le bail commercial est le document qui comporte le plus d’informations nécessaires à la valorisation du bien. Il reprend toutes les données liées à la location et la relation contractuelle avec l’exploitant de votre résidence services (loyer, indexation, durée, fermeté ou non, répartition des charges, entretien, menues réparations, mises aux normes, gros travaux…)
Comment l’obtenir :
Le bail commercial est systématiquement en annexe de l’acte de vente au moment de l’achat du bien. Vous pouvez aussi le récupérer auprès de votre exploitant (la société qui exploite votre bien en LMNP et vous reverse les loyers).
2. L’attestation de propriété ou l’acte de vente
Pourquoi c’est important :
Il permet de s’assurer que vous êtes bien le propriétaire du bien en Location Meublée et donne aussi accès aux caractéristiques du bien immobilier (surface, orientation, prix, n° de lot de copropriété, montant de la TVA immobilière, tantièmes de copropriété détenus…)
Comment l’obtenir :
L’attestation de propriété est un document délivré par le notaire le jour de la vente, qui en reprend les informations principales. L’acte de vente, remis postérieurement à la vente, est un document plus complet qui reprend l’intégralité des conditions de la vente (il est constitué de plusieurs dizaines de pages).
Si vous ne parvenez pas à remettre la main sur les versions papier, vous pouvez les obtenir sous format numérique en vous adressant au notaire ayant enregistré votre acte d’acquisition.
3. La dernière facture de loyer ou quittance
Pourquoi c’est important :
Le loyer évoluant tout au long du bail, au même titre que les charges, il est indispensable de connaître le loyer en cours afin d’établir une valorisation actualisée, réelle et sérieuse.
Comment l’obtenir :
La facture de loyer vous est adressée par l’exploitant de votre résidence services, chaque mois, trimestre ou année suivant votre contrat de location. Elle peut être envoyée par courrier ou par email en version dématérialisée. Si vous ne la retrouvez pas, n’hésitez pas contacter directement votre exploitant.
4. La dernière taxe foncière
Pourquoi c’est important :
Ce document va permettre d’identifier le détail chiffré de la taxe foncière, et suivant la répartition des charges stipulée dans le bail commercial de déterminer la part qui reste à charge du propriétaire.
Comment l’obtenir :
La dernière taxe foncière est envoyée tous les ans par courrier postal ou électronique par le service des impôts. Dans le cas contraire, vous pouvez la retrouver sur le site http://www.impots.gouv.fr dans votre espace personnel.
5. Le dernier décompte annuel des charges de copropriété
Pourquoi c’est important :
Ce document, en parallèle du bail commercial, nous permettra de calculer le montant des charges qui incombe au propriétaire et celui pris en charge par l’exploitant.
Ces charges associées au logement viennent impacter le rendement de l’investissement ; connaître avec précision le montant des charges est essentiel afin de s’assurer qu’elles ne sont pas disproportionnées en comparaison du loyer global perçu en plus de pouvoir renseigner de façon transparente le futur propriétaire à terme.
Attention, ce document est différent des appels de fonds liées aux charges de copropriété.
Comment l’obtenir :
Le décompte annuel des charges est disponible sur l’extranet de votre syndic de copropriété, et très souvent envoyé par courrier à la suite de l’assemblée générale annuelle de votre copropriété.
Bon à savoir : L’extranet de votre syndic de copropriété vous permet de retrouver l’ensemble des documents liés à la copropriété (décompte annuel des charges, procès-verbaux d’assemblées générales, documents relatifs aux procédures et travaux, appel de fonds… ). Si vous avez perdu les accès, vous pouvez les récupérer auprès de votre syndic.
6. Les 3 derniers procès-verbaux (PV) d’assemblée générale
Pourquoi c’est important :
Le PV d’assemblée générale de copropriété est le document sur lequel nous nous appuyons pour connaitre le budget annuel de la copropriété, identifier les procédures en cours et les travaux votés à réaliser, refusés, évoqués et à venir. Il permet également de savoir si la copropriété est participative, s’il existe des débiteurs vis à vis du syndic, si le fonds travaux est alimenté,…
Comment l’obtenir :
Ce document est publié et envoyé une fois par an et est accessible toute l’année sur l’extranet de votre syndic de copropriété. Vous ne retrouvez plus les accès ? Votre syndic peut vous les faire parvenir.
7. Le plan du logement
Pourquoi c’est important :
Le plan du logement de votre LMNP est utile pour découvrir son agencement, son orientation, son niveau (RDC, en étage)… autant d’éléments qui vont concourir à la valorisation de votre bien (en dehors des ehpad toutefois).
Comment l’obtenir :
Le plan est logiquement annexé à votre contrat de réservation initial, il est également régulièrement annexé à l’acte de vente transmis par le notaire.
Une estimation précise pour assurer la revente de votre LMNP
Réaliser une évaluation juste de votre location meublée implique une expertise approfondie pour maîtriser tous les critères évoqués ci-dessus, tout en ayant une excellente connaissance du marché des investisseurs. Cela doit permettre de trouver un équilibre avantageux tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
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Nos experts spécialisés dans la revente de biens en Location Meublée sous Bail Commercial vous répondent sous 48h.
